JHL on muutaman muun ammattiliiton kanssa rahoittamassa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentamista kasvukeskuksiin ja niiden tuntumaan. Osa normaalia edullisemmista vuokra-asunnoista on tarkoitus jyvittää liittojen jäsenille.
Kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon sijoittava asuntorahasto, Taaleri Vuokrakoti Ky, perustettiin melko tarkkaan vuosi sitten. Se on tiettävästi ensimmäinen kotimainen asuntorahasto, joka ei pyri maksimaaliseen tuottoon.
Rahaston perustaja on pörssiin listattu finanssiryhmä Taaleri Oyj, ja rahaston 15 miljoonan euron alkupääoma koostuu Taalerin omasta sijoituksesta sekä JHL:n, Palvelualojen ammattiliitto PAMin, Ammattiliito PROn ja Tehyn sijoituslupauksista. JHL:n osuus potista on neljä miljoonaa euroa.
– Ensimmäinen vuosi on mennyt toiminnan käynnistämiseen ja muutaman sopivan rakennuskohteen ja tontin löytämiseen. Heti ensi vuoden alussa on kuitenkin tarkoitus hakea markkinoilta lisää pääomia ja kasvattaa rahasto noin 40-50 miljoonaan euroon, kertoo Taalerin kiinteistösijoituksista vastaava johtaja Jouni Alho.
JHL:n talouspäällikkö Jan Saarinen.
Rahaston vuotuinen tuottotavoite on asetettu noin 3,5-4,25 prosenttiin, mikä on noin puolet siitä, mihin markkinaehtoisessa vuokra-asuntotuotannossa voidaan yltää.
– Varsin maltillisen tuotto-odotuksen ja tavallista edullisempien rakentamiskustannusten ansiosta asuntojen vuokrat ovat noin 20 prosenttia edullisemmat kuin alueen keskimääräinen vuokrataso, lupaa JHL:n talouspäällikkö Jan Saarinen.
Vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra neliötä kohti pääkaupunkiseudulla oli kuluvan vuoden kolmannella neljänneksellä noin 18,5 euroa ja muualla Suomessa 11-12 euroa. Valtion rahoittamissa ARA-asunnoissa keskineliövuokra oli Tilastokeskuksen mukaan tuntuvasti alhaisempi, pääkaupunkiseudulla noin 13 euroa ja muualla maassa 11 euroa neliö.
Oulun kohde harjassa
Tähän mennessä Taaleri Vuokrakoti -rahasto on sitoutunut neljään rakennushankkeeseen. Pisimmällä ollaan Oulun Toppilansalmessa, johon valmistuva elementtirakenteinen vuokrakerrostalo alkaa olla harjakorkeudessa.
– Kyse on kokonaisesta korttelista, jonka rakentaa Rakennusliike Lehto Oy. Muut korttelin talot ovat omistustaloja, ja vain tämä Taaleri Vuokrakoti Ky:n kohde tulee kokonaisuudessaan vuokrakäyttöön, Alho kertoo.
Oulun Toppilansalmeen rakenteilla oleva elementtikerrostalo on harjakorkeudessa.
Nelikerroksiseen taloon tulee 62 asuntoa, joista 38 on yksiöitä ja loput kaksioita ja kolmioita. Talossa on hissit, suuret parvekkeet ja modernit keittiöt ja kylpyhuoneet, mutta ei huoneistokohtaisia saunoja. Lisäksi autopaikkoja on 35.
Korttelin omistaa Taalerin tonttirahasto, mutta vuokratalon valmistuessa ensi elokuussa tontin omistus siirtyy Taalerin Vuokrakoti Ky:lle
Toinen Jyväskylään, kolmas Kirkkonummelle
Oulun lisäksi rahasto on tehnyt esisopimukset kahdesta omatonttisesta uudiskohteesta, joista ensimmäinen rakennetaan Jyväskylään ja toinen Kirkkonummelle.
– Kummankin kohteen sopimus on allekirjoitusta vaille valmis, ja rakentaminen käynnistyy vuoden 2018 alkupuolella, kertoo Alho.
Rahaston neljäs vireillä oleva hanke, eli Keravalle suunniteltu kerrostalo, on tarkoitus rakentaa ARA:n kymmenen vuoden lyhytaikaisella korkotuella. Senkin rakentaminen käynnistyy Alhon mukaan ensi vuoden aikana.
Näitä kohteita varten Taaleri Vuokrakoti Ky on lähettänyt pääomakutsun rahastossa mukana oleville ”siemensijoittajille”. JHL:n osuus on 1,44 miljoonaa euroa.
Kohteena pienipalkkaiset
Oulun, Jyväskylän, Keravan ja Kirkkonummen kohteisiin tulee kaikkiaan noin 300 uutta vuokrakotia. Lisäksi rahaston tavoitteena on löytää ensi vuonna tontit ja rakentajat muutamalle muulle uudiskohteelle.
– Toteutuessaan se tarkoittaa, että vuoden 2018 lopussa rahastolla on koossa noin 500-600 valmista tai rakenteilla olevaa asuntoa, ynnää Alho.
Asunnot on tarkoitettu ensi sijassa matalapalkkaisille työssä käyville perheellisille ja yksin asuville. Kohderyhmä on Alhon mukaan huomioitu niin asuntojen koossa kuin sijainnissa.
– Asuntoja on noin 30 neliön yksiöistä kolmen huoneen perheasuntoihin, ja ne sijaitsevat hyvien julkisten kulkuyhteyksien varrella.
Tästä havainnekuvasta selviää, miltä Toppilansalmeen rakenteilla oleva Asunto Oy Oulun Poukama näyttää valmiina.
Asukasvalinnat rahaston ensimmäisiin kohteisiin tehdään viimeistään ensi kesänä. Onko mahdollista, että tietty osuus vuokratalojen asunnoista jyvitetään rahastoon sijoittaneiden ammattiliittojen jäsenille, Jouni Alho?
– On se mahdollista. Olemme alusta lähtien painottaneet sitä, että rahastossa mukana olevat sijoittajat pääsevät vaikuttamaan rahaston operatiiviseen toimintaan, hän sanoo.
Käytännössä homma toimii siten, että vuokrakotirahaston sijoittajaneuvosto laatii ensi vuoden alussa asuntojen markkinointisuunnitelman ja niiden asukasvalintaa koskevat kriteerit. Sijoittajaneuvosto koostuu rahastoon sijoittaneiden ammattiliittojen ja jatkossa myös muiden institutionaalisten sijoittajien edustajista.
Sijoittajaneuvoston vaikuttamismahdollisuus koskee vain vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja, kun taas ARA-korkotukilainalla rahoitettuja kohteita koskevat valtion asukasvalinnalle asettamat kriteerit. Niitä ovat hakijan asunnontarve sekä tämän varallisuus ja tulot.
Alhon arvion mukaan noin puolet Taaleri Vuokrakoti-rahaston kohteista tulee olemaan ARA-rahoitettuja, puolet vapaarahoitteisia.
Rakentamiskulut hallinnassa
Kun Taaleri Vuokrakoti -rahasto vuosi sitten perustettiin, korostivat mukaan lähteneet liitot asuntosijoittamisen pitkäjänteisyyttä.
– Emme pyri suuren riskin pikavoittoihin, vaan tavoitteena on vähäriskinen ja vakaatuottoinen sijoitus. Se toteutuu, kun talot ovat kestäviä ja keskeisillä paikoilla, uskoo Jan Saarinen.
Entä millä ilveellä Taaleri Vuokrakodin asuntojen vuokrat saadaan pysymään jatkossakin yleistä vuokratasoa matalampana?
– Vastaus löytyy tavallista edullisemmista rakentamiskuluista. Esimerkiksi Oulun Toppilansalmen asuntojen neliöhinta on onnistuttu pitämään alle 3 000 eurossa, ja samaan pyritään muissakin kohteissa, kertoo Jouni Alho.
Edullinen hinta perustuu muun muassa tonttien optimaaliseen käyttöön ja uusiin, innovatiivisiin rakentamismenetelmiin, joita rakennuttajana toimiva Taaleri Vuokrakoti Ky haravoi niin kotimaasta kuin ulkomailta.
– Esimerkiksi moduuldeja käyttämällä voidaan päästä edullisempaan lopputulokseen kuin perinteisemmillä rakentamistavoilla, Alho vihjaa.
Moduulirakentaminen tarkoittaa sitä, että asunnot rakennetaan putkia ja pintamateriaaleja myöten valmiiksi tehtaalla ja vain viimeistelytyöt tehdään tontilla.
Myös finanssitalo Taaleri osallistuu ”hintatalkoisiin” tyytymällä noin puolet pienempään rahastonhoitopalkkioon kuin muissa uusissa asuntorahastoissa on tapana.
Viime kädessä lopulliseen hintatasoon vaikuttavat tietenkin kuntien tontti- ja kaavoituspolitiikka sekä kiinteistömarkkinoilla kulloinkin vallitseva suhdannetilanne. Mitä kuumentuneemmat markkinat, sitä vähemmän on tarjolla sopivia tontteja ja kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon halukkaita rakennusliikkeitä.
Aiempi juttu JHL:n lähdöstä sijoittajaksi Taaleri Vuokrakoti Ky:hyn löytyy tästä.